作者:Murtaza Haider和Stephen Moranis
自2022年初利率开始上升以来，加拿大的住房负担能力已经恶化。尽管加拿大央行最近和预期的降息可能会提高人们的负担能力，但德斯贾丁斯经济研究公司(Desjardins Economic Studies)的一份审查报告得出结论，不太可能回到大流行前的水平。
回顾一下:房价从2009年到2017年飙升，由于压力测试的变化，2018年短暂放缓。在2020年4月至2022年2月期间，超低利率导致房价飙升。随后的快速加息加剧了人们的负担能力，更高的抵押贷款支付使本已昂贵的住房变得更加遥不可及。
然而，银行的报告为潜在的购房者提供了一些希望，因为Desjardins预测，如果利率如预期的那样下降，2024年底或2025年初会有轻微的购房机会。然而，这种预测的缓解伴随着一些警告。
Desjardins负担能力指数(DAI)衡量了加拿大各地区市场的住房负担能力。该指数将利率下降导致的抵押贷款支付减少与利率下降导致的预期房价上涨进行比较。鉴于短期内利率的任何下降预计都将是温和的，抵押贷款支付的缓解将是微乎其微的，可能会被房价上涨所抵消。国际发展评估还预计，收入增长幅度不大——这是决定负担能力的另一个经常被忽视的变量——因此，如果有的话，改善负担能力救济的可能性也不大。
该报告的发现可能有助于解释从安大略省向西部省份的外迁。尽管阿尔伯塔省最近的负担能力有所下降，但该省的房价仍明显低于加拿大其他司法管辖区。考虑到艾伯塔省的平均家庭收入高于安大略省，向西移民是可以理解的。
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住房负担能力可能是明年联邦选举的一个关键问题。选举年通常会承诺采取措施提高人们的负担能力。例如，延长摊销期(目前加拿大的摊销期为25年)可能会出现在主要竞争者的宣言中。
Desjardins的分析警告说，延长摊销期可能会在中期内恶化人们的负担能力，因为房价上涨会抵消延长摊销期带来的直接好处。虽然一些短期受益者可能会在价格上涨之前购买，但大多数潜在买家不会。因此，当前和未来的政策制定者应保持摊销期不变。
加拿大的住房倡导者批评国际学生和非永久居民(NPRs)的快速增长，认为这种激增推高了住房需求。仅在2022年，加拿大的人口就增长了100万，目前的年增长率与一些非洲国家相当。
该报告估计，到2026年底，计划将国家公共债务削减25%至35%，但没有证据表明这将提高负担能力。他们细致入微的发现强调，npr在租赁市场上更为活跃，对转售市场的影响有限。然而，人口增长减少的一个更重要的副作用可能是住房供应减少，因为一些NPR工人受雇于建筑行业。供应减少可能会加剧供需失衡。
该报告还模拟了80年代式的经济衰退对住房负担能力的影响。令人惊讶的是，他们的结论反映了我们之前关于经济衰退恢复负担能力的意外后果的讨论。报告指出，房价下跌和抵押贷款支付减少将伴随着大规模裁员和收入损失。它警告说，“那些希望经济衰退的人应该权衡他们的购房野心和巨大的长期经济和社会成本。”
如果经济衰退、人口增长放缓或延长摊销期都不能改善人们的负担能力，那么还有什么可以呢?答案在于建造更多的房子——更多的房子。Desjardins断言，“增加住房供应是唯一可持续的长期解决方案。”我们同意，加拿大抵押和住房公司也同意，该公司估计该国需要在未来十年内建造580万套新房，以恢复住房负担能力。
一段时间以来，加拿大的政策制定者一直在努力解决住房负担能力问题，他们经常采取所谓的权宜之计。然而，这个问题没有快速的解决方案。唯一的解决办法是增加供应，这需要公共和私营部门共同努力，并达成共识，即必须建造更多的住房。
