关键的外卖
尽管租金改革，但更强劲的资本增长市场的投资者活动更具弹性。
当房地产市场回报率较低时，投资者贷款就会减少。
在西澳州，“无理由”驱逐仍然牢固地存在，过去几年投资者活动一直在强劲增长，该州正在吸引更高份额的投资贷款。然而，资本增长可能是主要驱动力，高投资活动并没有阻止该州拥有全国最高的租金增长。
在新南威尔士州政府宣布禁止“无理由”驱逐后，租赁改革本周成为头条新闻。
与天平向租户倾斜有关的一个担忧是，房东可能退出市场，而新的投资者可能不会购买房产，从而减少租金供应，推高租金。
租赁市场的动态似乎仍然主要受更广泛的经济和人口供需因素的驱动，而不是租赁法的调整。
出租物业的供应似乎在很大程度上受到融资渠道和资本增长回报的影响。
图1显示了ABS关于投资房产购买担保住房融资价值的报告，这是投资者对住宅房产需求的代理指标。
该系列报告显示，在银行监管机构改变贷款规则、利率上升(至少到2023年初)以及全球疫情的不确定性之后，投资者融资明显下降。
宣布改变“无理由”驱逐似乎对这个系列影响不大。
事实上，最近住宅物业价值的上升，以及自去年11月以来现金利率的保持，可能是投资者需求持续增长的原因。
更清晰的投资活动变化和房屋价值变化之间的关系可以。
图2显示了CoreLogic房屋价值指数的年度滚动变化，以及用于购买房产的年度投资融资的12个月滚动变化。
在截至2022年2月的一年中，投资活动的年度增长最为强劲，而在截至2021年11月的一年中，澳大利亚房价增长的周期性峰值为24.8%。
去年7月，南澳大利亚政府宣布禁止“无理由”驱逐，并从本月初开始实施其他租金改革。
自去年7月宣布这些改革以来，新的投资房地产融资只会越来越高，截至2024年5月增长了约37%。
自2023年4月宣布禁止“无理由”驱逐以来，首都领地的投资活动有所减少，但这也可能是由于该地区在此期间的资本收益相对较弱，并且有迹象表明该市场略微供过于求。
在没有投资者活动的情况下，租金并没有飙升，而是在2023年4月至今年6月期间，租金仅上涨了1.3%。
在西澳州，“无理由”驱逐仍然牢固地存在，过去几年投资者活动一直在强劲增长，该州正在吸引更高份额的投资贷款。
5月份，西澳投资性房地产的新投资贷款数量同比增长53%，贷款金额同比增长74%。
然而，很难从其他市场条件(如异常强劲的人口增长或各州和地区最高的年资本增长率)中梳理出更灵活的房东安排的影响。
值得注意的是，房东增加的灵活性不足以吸引投资者进入2010年代末西澳州的低增长环境，也不足以提高租金供应，使租房者的生活变得更轻松。
在过去的一年里，西澳州的租金涨幅比其他任何一个州或地区都要快(12.8%)。
结束“无理由”驱逐将为租户的租住权提供更大的保障。
虽然这将以灵活性和房东潜在的租金收入增长为代价，但减少租户的权力不平衡不太可能对投资者活动或租金价值产生重大影响。
租金市场的价格将继续受人口增长、家庭规模和收入等需求因素的影响，而投资物业的供应将在很大程度上受市场状况的影响，如资本增长前景、信贷供应和利率。
