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CoreLogic的全国租金指数在过去两个月一直持平，显示出自大流行初期租金短暂走低以来最疲软的租赁市场状况。虽然年度趋势正在放缓，但大多数城市的年租金趋势仍远高于新冠肺炎前的平均水平。
租金增长的放缓在整个单元房行业最为明显，全国单元房租金的年增长率从截至2023年4月的12个月的14%下降到最近12个月的6.7%。
根据CoreLogic最新的租金负担能力指标，收入中位数的家庭将把年收入的32.2%用于支付中位数租金。
2023年第一季度澳大利亚净海外移民的峰值与2023年4月整个单元房行业的租金增长率峰值一致。自峰值以来，净海外移民一直在减少，这降低了租房需求。
在2020年8月至2024年6月期间飙升39%之后，CoreLogic的全国租金指数在过去两个月里持平，显示出自疫情早期以来最疲软的租赁市场状况，当时租金短暂走低。
在某些情况下，大流行之前的同一时期，租金仅上涨了5.4%。
尽管租金趋势具有很强的季节性——租金增长通常会在年中和年底放缓——但年度趋势也在放缓。
在全国范围内，截至2021年11月的12个月里，租金年增长率达到了9.7%的峰值，创下了一系列新高。
此后，年增长趋势回落至7.2%，这是截至2021年5月的12个月以来的最低年增长率。
尽管年租金增长放缓，但大多数城市的年租金趋势仍远高于疫情前的平均水平。
在全国范围内，在2020年3月之前的10年里，租金的平均年增长率仅为2.0%。
唯一一个租金年变化低于新冠疫情前十年平均水平的首都是霍巴特，那里的房价和租金趋势都很疲软。
截至2023年4月，全国单位租金的年增长率从12个月的14%降至最近12个月的6.7%。
房屋租金的年增长率达到峰值要早得多，在截至2021年9月的12个月中达到10.8%，在过去12个月中降至7.4%。
珀斯和阿德莱德继续表现出最强劲的租金增长，年增长率分别为11.6%和8.4%。
然而，即使是这些城市的租金增长也明显放缓，尤其是珀斯，过去三个月的租金增长“仅”为0.7%。
悉尼的租金在截至2024年8月的三个月里有所下降，这是自截至2020年10月的三个月以来，在与新冠肺炎相关的封锁期间，租金首次连续三个月下降。
霍巴特(-0.3%)和堪培拉(-0.5%)的租金也有所下降。
当谈到较慢的租赁条件时，有几个因素在起作用。
1. 负担能力可能是一个关键因素抑制租金进一步增长。
从2020年3月到2024年6月，澳大利亚的工资(基于工资价格指数)上涨了12.7%，而租金上涨了36.1%。
根据CoreLogic最新的租金负担能力指标，收入中位数的家庭将把年收入的32.2%用于支付中位数租金，这是20年来该系列的最高纪录。
2. 由于租房负担能力如此之高，家庭组成的模式已不复存在再次进化。
澳大利亚央行的数据显示，由于集体家庭在疫情期间分裂，首都城市家庭的平均规模从每户2.63人左右减少到2.53人左右。
小家庭扩大了住房需求，尤其是租赁需求。
尽管这一趋势逆转缓慢，但澳大利亚央行的最新估计显示，家庭规模再次扩大。
随着集体家庭和几代同堂家庭越来越普遍，以及平均家庭规模的重建，按理说，租房需求应该会有所缓解。
3. 2023年第一季度净海外移民的峰值与2023年4月整个单元房行业的租金增长率峰值一致。
自去年3月季度净海外移民达到16.5万人的创纪录高位以来，这一季度变化在2023年12月季度降至10.7万人;澳大利亚的净海外移民减少了约5.8万人。
尽管12月这个季度的净海外移民数量仍是新冠疫情前十年平均水平的1.6倍左右，但与创纪录的移民水平相比，这是一个大幅下降。
海外入境人数数据显示，外国学生入境人数正在持续放缓，这意味着海外净移民人数还将进一步放缓。
大约90%的澳大利亚净移民是持临时签证入境的，因此租房需求的增长是直接而迅速的。移民减少有助于解释租房需求的进一步下降。
4. 租金放缓的外围因素可能包括美元与房屋建筑商计划相关的新住宅正在完工，支持租赁供应的投资活动有所回升。
房屋建筑商补助金在2020年6月至2021年4月中旬期间提供，住宅批准数量激增，随后在2021年6月季度达到峰值，达到66400个。
由于材料短缺、产能限制和成本飙升，这些库存在交付完工方面存在明显滞后，可能导致许多等待新房完工的人的租房时间延长。
随着越来越多的新建筑落户，我们应该会看到与建筑延误相关的租赁需求逐渐减少。
5. 投资者活动一直在增加，截至今年6月，向投资者发放的贷款数量增长了10.7%，贷款金额增长了30.2%。
投资者在向市场提供租金供应方面发挥着关键作用，这可能有助于缓解供应方面的压力。
