经过几个季度的公共住房转售价格上涨，2024年8月，第三轮降温措施降临市场。
贷款限额收紧，组屋贷款的贷款价值（LTV）限额从80%降至75%，使其与金融机构对组屋单位的贷款一致。
除了较低的LTV限制外，建屋发展局还在10月份推出了新的按订单建造（BTO）公寓分类，旨在保持热门地区的住房可及性，控制转售价格，并遏制BTO公寓的“彩票效应”。
新框架将单位分为标准、高级和优质，而不是按成熟和非成熟的二分法。它建立在2021年宣布的黄金地段公共住房（PLH）模型的基础上。
优质及优质单位的买家须有最少10年的占用期，转售时可获6%至9%的补贴回款。每月14,000新元的BTO资格收入上限也适用于转售Plus和Prime公寓的买家，这些公寓也有租金限制。
人们显然对所谓的“百万美元公寓”数量不断上升感到担忧，尽管这种高价值交易只占整个转售市场的一小部分。
在市场上看到百万美元的单位销售，导致业主寻求更高的价格，从而进入一个更高交易价格的循环，并促进彩票效应。
赫顿数据分析公司（hutton Data Analytics）追踪了2014年至2024年9月期间组屋镇四房、五房和行政公寓的价格变化，以及这类百万美元公寓的数量。
碧山、武吉美拉、中央区、卡朗/黄埔、皇后镇和Toa Payoh六个组屋镇的百万美元交易数量大幅增加，2014年至2024年期间的平均价格涨幅超过25万新元。
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碧山、武吉美拉、中区、加朗/黄埔、皇后镇和杜巴约六个组屋镇的百万美元交易数量大幅增加，在研究的10年期间，平均价格上涨超过25万新元。这些城镇有200多套公寓，从四居室公寓到行政公寓，以100万新元或更多的价格转手。
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在销售额超过50套但低于2亿美元的城镇，转售公寓的平均价格上涨了约20万新元。
在公寓价格低于5000万美元的城镇，平均价格上涨了18万新元左右。
三个组屋镇——蔡竹岗、裕廊西和三巴旺——到目前为止还没有100万美元的公寓，平均价格上涨不到15万新元。
值得注意的是，5室公寓和行政公寓的平均价格涨幅高于4室公寓。这可能是由于买家想要更大的空间，以及五室公寓和行政公寓的新供应有限，尤其是在新加坡中部地区。
从数据中剔除百万美元的公寓销售，各个城镇的平均价格涨幅几乎相似，10年约为16万新元，即每年1.6万新元。
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从数据中剔除百万美元的公寓销售，各个城镇的平均价格涨幅几乎相似，大约在每年16万新元或1.6万新元左右。
除百万美元公寓外，组屋转售价格的复合年增长率（CAGR）约为2.8%，与家庭收入中位数的复合年增长率一致。
因此，百万美元单位交易的存在可能会夸大组屋转售单位的整体收益，并给人一种组屋价格快速上涨的印象。
话虽如此，在令人垂涎的地段，转售价格已经处于高位。
位于Pinnacle@Duxton的四居室公寓是位于黄金地段的公共住房的一个著名例子，2024年的交易价格在113万至145万新元之间。Bukit Merah的City Vue @ Henderson是一个由建屋局根据其选择性整体重建计划（SERS）重建和改善的项目，今年的四室公寓售价在813,000新元至120万新元之间。在另一个SERS项目Kallang Trivista中，2024年四居室公寓的转售价格同样在86.8万新元到120万新元之间。
有理由认为，随着新的BTO框架的到位，彩票效应可能会更强，因为它更清楚地描绘了昂贵和负担得起的集群。
此外，10年的长期目标将在数年内造成供应真空。
在未来5至10年内，特级及黄金地段的转售市场将不会再有新的单位供应，因为大部分项目将于2038年完成合约，而附近的少数标准楼宇项目将于2028年至2033年完成合约。
供应的突然涌入会稳定转售价格吗？可能不会。需求可能会增加到能够吸收新供应的水平。
由于供应真空，2038年Plus和Prime公寓的要价可能会高于目前四室公寓高达120万新元的价格。即使考虑到补贴的收回，这仍然会给卖家带来可观的收益，武吉美拉和加凉/黄埔的四室高级和高级公寓的估计平均价格为60万新元至63万新元。
事实上，对Plus和Prime单位的额外补贴导致市场价格异常。
一些标准BTO项目的四房单位价格非常接近或高于Plus项目。例如，在Costa Riviera I/II的一套四居室公寓，是Pasir Ris的标准BTO，与Central Trio @ AMK类似，但高于Bedok的Plus BTO Kembangan Wave。
由于这些细微的差异，一些买家可能会选择申请加配单位，而不是标准单位或优质单位，并享受两者的好处-比标准单位获得更多的补贴，而比优质单位获得更低的补贴。这样的需求可能会增加Plus单位的彩票效应。
从长远来看，新的分类是否会减少彩票效应？只有时间会告诉我们答案。
Mark Yip是hutton Asia的首席执行官，Lee Sze Teck是数据分析高级总监
