关键的外卖
墨尔本的房地产市场难以从疫情的影响中恢复过来，到2022年首次加息时，墨尔本的房价涨幅落后于其他城市。这使得卖家在上市时更加犹豫，进一步减缓了市场的复苏。
自上次住宅市场调查以来，市场情绪和买家行为发生了变化，在当前环境下，买家更不愿意购买，而借贷能力下降、对房地产市场和经济的看法更为谨慎，也降低了买家的预期。
展望未来，在未来一段时间内，由于移民数量达到创纪录水平，而且我们在任何地方都没有建造足够多的房产，对位置优越的墨尔本房产的需求将超过供应。与此同时，租金危机只会恶化。
墨尔本长期以来一直是澳大利亚最强劲的房地产市场之一，与悉尼齐名。
这要归功于它强劲的就业市场、来自海外和州际的大量移民，以及它作为世界上最宜居城市之一的声誉。
然而，近年来，墨尔本的房价增长有所放缓，而其他城市的房价继续强劲增长。
引人注目的是，布里斯班的房价中位数在3月份超过了墨尔本，这是14年来的第一次，使其成为澳大利亚房价第二高的城市。
PropTrack的数据显示，本季度布里斯班的房价中位数增长了4.4%，而墨尔本的房价中位数仅增长了0.1%。
就单位而言，布里斯班增长了7.4%，而墨尔本则小幅下降了-0.1%。
截至6月，布里斯班的房价达到了95.1万澳元，而墨尔本为91.2万澳元;布里斯班的单元房价格为63.3万澳元，而墨尔本为61.9万澳元。
PropTrack的高级受众分析师卡伦?戴洛表示，这种趋势并不新鲜。
她说:
“在过去的一年里，墨尔本的增长一直很小，房屋价值仅增长了0.3%，公寓价值增长了0.2%。
相比之下，布里斯班的房价增长了14.7%，单位房价增长了20.3%。
阿德莱德和珀斯也出现了强劲的增长，这表明如果这种趋势继续下去，它们的房价和单价可能会超过墨尔本。”
戴洛女士指出，墨尔本的许多挑战都可以追溯到新冠肺炎疫情，这对墨尔本的打击比其他城市更大。
由于州际移民，墨尔本失去了很大一部分人口，并且面临封闭的边界，导致许多投资者退出市场，因为对内城租赁房产的需求很低。
她解释说:
布里斯班、阿德莱德和霍巴特等受封锁影响较小的城市吸引了州际移民，房地产市场蓬勃发展。
与此同时，墨尔本(在较小程度上悉尼)也在努力从疫情的影响中恢复过来。”
PropTrack的数据显示，整个2021年，墨尔本的房价增长仍然低迷。
到2022年第一次加息时，墨尔本在价格增长方面已经落后于其他城市。
截至2024年6月，墨尔本的房价比最近一次衰退前的峰值低3.89%。
相比之下，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯已经超过了之前的高点，达到了新的价格峰值。
这种缓慢的复苏使卖家在上市时更加犹豫，进一步减缓了市场的复苏。
根据realestate.com.au最近的住宅受众脉动调查，只有19%的维多利亚州受访者认为现在是出售房产的好时机，而在昆士兰州和新南威尔士州，这一比例分别为37%和25%。
更高的利率和更高的生活成本降低了借贷能力，使买家在当前环境下更不愿意购买。
与去年同期相比，这导致拍卖清盘率更低。
尽管如此，购房者仍在购买房产，墨尔本6月份的销售数据同比增长了16%。
然而，由于借贷能力下降以及对房地产市场和经济的更为谨慎的看法，买家的预期有所减弱。
因此，他们不太可能支付繁荣时期的高价。
今年6月，墨尔本超过一半的房产以要价成交，超过三分之一的房产以低于要价的价格成交，只有14%的房产以高于要价的价格成交。
相比之下，在布里斯班和阿德莱德，超过一半的房产成交价格高于要价，而在珀斯，77%的房产成交价格高于要价。
墨尔本买家的这种保守行为在一定程度上解释了墨尔本房价中位数涨幅低于其他城市的原因。
戴洛表示，尽管面临这些挑战，墨尔本的房地产市场并没有停滞不前。
买家和卖家仍然活跃，大多数市场指标都是积极的。
我认为，当前的市场为着眼长远的房地产投资者提供了一个机会之窗。
墨尔本正处于自己的房地产周期阶段，就像三年前的布里斯班和珀斯一样。
我并不是建议你试着给市场计时——这太难了，事实上，你已经错过了2023年初的底部。
但如果市场给了你这样的机会，为什么不好好利用呢?
在过去，利用新房产的上升期为投资者创造了可观的财富。
展望未来，在未来一段时间内，对位置优越的墨尔本房产的需求将超过供应，因为我们正在经历创纪录的移民水平，而我们在任何地方都没有建造足够多的房产。
与此同时，交付新住宅的建设成本将继续增加，这不仅是因为供应链问题和缺乏足够的熟练劳动力，还因为建筑商和开发商只有在财务上可行的情况下才会启动新项目，而目前的新项目将需要以比当前市场价格高得多的价格上线。
当然，在适当的时候，当通胀继续下降、利率见顶的迹象变得明显时，消费者信心将会反弹。
到那时，被压抑的需求将会被释放，因为贪婪(FOMO)超过了恐惧(FOBE -害怕提前购买)，就像房地产周期继续进行时一样。
我们还将经历一段较长时间的租金强劲增长——租金危机只会进一步恶化，看不到尽头。
现在，我并不是建议利用租户，我建议的是认识到目前存在的问题(缺乏出租住房)并提供解决方案。
因此，与其试图淘便宜货，不如专注于在墨尔本a级地段购买投资级房产，因为这些类型的房产供应短缺，但仍以合理的价格出售……而且，从长远来看，它们的价值会更好。
虽然在媒体上有这么多混杂信息的时候购买可能会让人觉得违反直觉，但你可以从竞争减少、消费者信心低落、下行风险最小和供过于求的风险最小中受益。
