为什么我的房产没有增值?
为什么我错过了其他投资者正在享受的资本增长?
大都会物业策略师能帮我做些什么吗?
当潜在的新客户找我们看我们是否能帮助他们时，这些是我们经常听到的抱怨。
我们还从房地产投资者那里听到许多其他常见的抱怨，他们没有经历他们希望的成功，并求助于大都会来帮助他们解决问题，但在我分享这些之前，值得提醒你的是……
我经常说，大多数房地产投资者“失败了”。
购买投资性房产的人中，有50%的人在头5年就卖掉了房产，而A.T.O Statistics为那些继续投资的人提供了一些有趣的数据:
澳大利亚税务局的最新统计数据告诉我们，澳大利亚大约有224万纳税人是房地产投资者，他们总共拥有325万套投资房产。
这意味着大约20%的澳大利亚家庭拥有投资性房产，80%的家庭没有。
以下是2020-21财政年度投资者在澳大利亚持有的房产数量:
71.48%的投资者持有1套投资性房产
18.86%的投资者持有2套投资物业
5.81%的投资者拥有3套投资性房产
2.11%的投资者拥有4套投资房产
0.87%的投资者拥有5套投资房产
0.89%(或19,920)的投资者持有6个或以上的投资物业
换句话说，大多数从事房地产投资的澳大利亚人从未实现他们所渴望的财务自由，更糟糕的是……
事实是……许多房地产投资者损失惨重一路走来，我失去了很多机会……
当许多新客户或潜在客户来大都会咨询时，他们会对自己以前的经历提出一连串的抱怨。
既然我们都可以从这样的经历中学习，我认为有必要分享一些，所以这里有11个我们从房地产投资者那里听到的常见抱怨……
一些人抱怨说，他们错过了过去10年巨大的资本增长机会，而其他投资于正确房地产市场的人却享受到了这样的机会。
总的来说，他们持有错误的房产，没有获得足够的资本增长。
其他人则认为，他们错过了2021年迄今为止许多市场经历的强劲资本增长。
虽然有些人买了“计划外”的房子，花了过高的价格，但其他人在澳大利亚的偏远地区买了房子，那里的房地产价值没有“大烟雾”中上涨那么多。
当然，由于新冠疫情改变了人们的生活方式偏好，一些地区城市在过去几个月表现强劲。
我知道一些“专家”建议在澳大利亚地区投资，但我避开这些地方。
那里的就业增长较慢，失业率较高，工资增长普遍较低，而且不缺乏土地。
所有这一切显然会导致人口增长率下降，房地产需求减少，以及导致资本增长的增长动力不足。
我们看到的另一个常见抱怨是，投资者很难保住自己的房产，因为他们没有正确地组织财务，也没有现金流缓冲来弥补负扣税的不足。
在如今的低利率环境下，持有投资性房产比以往任何时候都便宜，但良好的现金流管理仍然很重要。
我最喜欢的融资方案是让你拥有高增长的房产，并通过在抵消账户中留出现金流缓冲来弥补现金流短缺。
然后用这个工具来弥补你的房地产投资组合的现金流不足，比如房地产投资贷款的利息，或者房地产费用，重要的是，把它作为“雨天的金融缓冲”，在市场变坏的时候为你赢得时间。
然而，为了有效避税，正确地设置你的结构是至关重要的，所以寻求专业建议很重要。
还有一些人抱怨说，他们已经意识到，他们把投资物业放在了错误的实体中，因为他们在购买房产之前没有寻求结构方面的建议。
我经常说，有一点很重要，首先要牢记，你的房地产投资组合在10年或15年后会是什么样子?
那时你还在工作，还是不工作?
你想把遗产传给你的孩子吗?
换句话说，你希望在哪个实体中拥有你的财产?
显然，在你购买房产之前，考虑清楚这些事情是很重要的，然后在正确的实体中购买它们。
人们经常听到的抱怨是，有些人把投资放得太晚了，现在正接近退休年龄，却突然意识到自己没有积攒足够的储蓄。
令人担忧的现实是，超过一半的澳大利亚婴儿潮一代目前认为他们会花光钱，需要老年养老金，而其他许多人将不得不大幅缩减他们的生活方式。
显然，退休金对大多数澳大利亚人来说是不够的，而且政府似乎也无法为我们大多数人想要的退休生活方式提供资金。
对婴儿潮一代来说，一个解决方案是用他们房屋中的资产投资于住宅房地产，而不仅仅是试图偿还他们的住房贷款。
当然，他们需要购买合适类型的房产——他们不能犯大多数投资者常犯的错误，因为他们的时间框架很紧。
还有一些人来找我们抱怨说，他们不知道该转向哪里，在最近一轮房地产周期中一直在观望。
我发现很多人不投资是因为信息超载——有些人称之为“分析瘫痪”——他们不知道从哪里开始。
另一些人试图把握房地产周期的时间，而一些人则在等待复苏条件是“刚刚好”。
我对这些潜在投资者的建议是，不要过于努力地把握房地产周期的时间，要记住，澳大利亚不是一个房地产市场。
每个州都处于自己的房地产周期的不同阶段，在每个州，都有多个房地产市场——一些是地理上的，一些与价格点有关，还有一些与不同类型的房地产有关。
当然，很难弄清楚我们在周期中的位置，这就是为什么我建议将Metropole的独立房地产投资策略师作为您团队的一部分。
我们对各种国有房地产市场的实地了解，有助于理清混杂的信息。
不幸的是，我们看到的一个常见的抱怨是，投资者从一个在过去五年中没有实现任何资本增长或租金增长的房地产营销商那里购买了一套“计划外”的房产。
我相信买断这个计划是好的投资吗?
如果你一直关注我的博客，你就会意识到答案是否定的。
虽然有一些投资者买了这个计划赚了钱，但还是有很多人后悔当初买了这个计划。
他们经常发现，他们的房产在完工时的价值远远低于合同价格，有些人将不得不等待十多年才能看到任何资本或租金增长。
总的来说，他们买一套现成的公寓比买一套新公寓要好得多。
许多不幸的投资者买错了房产，因为他们在寻找下一个“热点”。
虽然他们可能享受了一些短期的资本增长，但自那以来，房地产价值和租金都下降了，他们现在的资产净值为负——尤其是那些在矿业城镇购买的人。
过去几年，澳大利亚许多表现最差的房地产市场反映了采矿业的起起落落，许多投资者听从了“热点人士”推荐他们的建议，因此受到了伤害。
我经常警告不要投资于单一行业的地区，比如矿业城镇。
这不仅是因为它们缺乏多重增长动力，还因为它们往往由投机投资者主导，而不是为市场带来稳定的自住业主。
还有一些投资者因为没有获得折旧报告而没有最大化他们的税务头寸。
折旧扣除额对投资者来说可以起到真正的作用，帮助他们减少应税收入。
我经常听到的另一个抱怨是，那些试图通过廉价的物业经理或自我管理物业来省钱的人遇到了麻烦。
一个好的企业主认识到他们不可能包揽一切。
他们雇佣了一个优秀的专业团队来帮助他们有效地管理他们的利益，并产生尽可能高的利润。
这同样适用于房地产投资者。
聘请经验丰富的物业经理可使你的投资回报最大化。
互联网上充斥着投资者屈服于房地产经纪人策略的故事，其中包括高压销售策略，其特点是仓促决策、签订合同和支付费用(包括向当天报名的研讨会参与者提供折扣)。
其他策略可能是声称强劲的资本增长率，但这可能并不独立或可信，或者以“无首付”的说法迎合那些没有足够资金的人。
同样，那些从为开发商工作的房地产或项目营销人员那里购买房产的人往往会失败，因为他们得到的建议远不是独立的。
成功的投资者在他们周围建立了一个伟大的团队。
他们意识到，如果建立了良好的人际网络，他们不必成为每个领域的专家。事实上，他们知道，如果他们是团队中最聪明的人，他们就有麻烦了。
这个网络包括一个好的财务经纪人，一个聪明的律师，一个精通房地产的会计和一个知识渊博的房地产战略家，如大都会房地产战略家。
这就是....我从房地产投资者那里听到的11个常见抱怨。
我想这就是为什么我经常说房地产投资很简单——但并不容易。
显然，许多房地产投资者未能实现他们所期望的财务自由，所以答案是不要像大多数房地产投资者那样做，而是像那一小部分成功投资者那样进行战略投资。
房地产带来的真正财富是分阶段积累起来的，在我看来是这样的:
一个财富成功心态-这是最重要的重要的一层，因为它是你财富的基础。如果你不能让你的头脑“正确”，那么你做的任何事情都会受到影响。你的财富成功心态与co包括你的信仰，你习惯性的想法和你习惯性的行为金钱和财富。
技能和知识——我们大多数人都没有学过如何投资，但找到合适的导师会加快我们的旅程。
正确的房地产投资策略——许多投资者之所以失败，是因为他们遵循了一个有缺陷的策略。在我看来，住宅房地产是一种高增长、低收益的投资，为了现金流而试图投资房地产会导致失败。
风险管理-战略房地产投资者通过在正确的所有权结构中拥有资产来保护他们的资产如果有足够的金融缓冲来为自己在房地产周期的起起落落中赢得时间，保险就是保护自己和自己的资产，并为自己提供一种专业最后的顾问团队。
现金流——虽然我认为投资是资本增长的必要条件，但我认识到这一点通过租金回报和财务缓冲来管理现金流的重要性。虽然资本增长可以让你摆脱激烈的竞争，但真正的现金流可以让你留在游戏中，直到你准备退出。
资产增长-这是游戏的真正目的-建立一个足够大的资产ba这样总有一天你会有足够的现金流来替换你的员工劳动收入，这样你就可以去上班，因为你选择去上班，而不是因为你不得不去上班。
